Immobilienmarkt Österreich 2026: Preise, Trends & Prognose
Der österreichische Immobilienmarkt befindet sich 2026 in einer Phase der Erholung. Nach dem Höchststand 2022 und der darauffolgenden Zinskorrektur steigen die Preise wieder – begünstigt durch sinkende EZB-Leitzinsen und das Auslaufen der KIM-Verordnung im Juni 2025. Dieser Artikel zeigt die aktuellen Immobilienpreise Österreich 2026 für alle neun Bundesländer, analysiert die Preisentwicklung seit 2015 und gibt einen Ausblick auf den Markt.
Alle Preisdaten stammen aus dem amtlichen Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria (Open Government Data, Stand 2025). Für interaktive Karten und Preise auf Gemeindeebene: Immobilienpreise Österreich – Interaktive Karte.
Immobilienpreise Österreich 2026: Überblick nach Bundesland
Der Österreich-Schnitt für Einfamilienhäuser liegt bei rund 3 614 €/m², für Eigentumswohnungen bei 3 831 €/m². Die Spanne zwischen günstigstem (Burgenland: 1.889 €/m²) und teuerstem Bundesland (Wien: 5.376 €/m²) ist enorm – ein Faktor von fast 3.
| Bundesland | Haus (€/m²) | Wohnung (€/m²) | Grundstück (€/m²) | Details |
|---|---|---|---|---|
| Wien | 5 376 | 5 212 | – | → Wien |
| Vorarlberg | 5 077 | 5 000 | 501 | → Vorarlberg |
| Tirol | 4 828 | 4 965 | 444 | → Tirol |
| Salzburg | 4 766 | 4 968 | 419 | → Salzburg |
| Oberösterreich | 2 905 | 3 373 | 136 | → Oberösterreich |
| Niederösterreich | 2 653 | 3 089 | 139 | → Niederösterreich |
| Kärnten | 2 609 | 3 260 | 79 | → Kärnten |
| Steiermark | 2 421 | 2 750 | 78 | → Steiermark |
| Burgenland | 1 889 | 1 859 | 79 | → Burgenland |
Quelle: Statistik Austria, Immobilienpreisspiegel 2025 (Open Government Data). Alle Preise in €/m².
Preisentwicklung Österreich: 2015 bis 2026
Die Immobilienpreise in Österreich haben sich seit 2015 mehr als verdoppelt – in einigen Bundesländern sogar stärker. Der treibende Faktor war das jahrelange Niedrigzinsumfeld der EZB. Mit der Zinswende 2022 folgte eine Korrekturphase, die nun abgeschlossen scheint.
| Bundesland | Hauspreis 2015 (€/m²) | Hauspreis 2025 (€/m²) | Veränderung |
|---|---|---|---|
| Tirol | 2.413 | 4.828 | +100 % |
| Kärnten | 1.352 | 2.609 | +93 % |
| Burgenland | 1.030 | 1.889 | +83 % |
| Vorarlberg | 2.846 | 5.077 | +78 % |
| Niederösterreich | 1.484 | 2.653 | +79 % |
| Salzburg | 3.023 | 4.766 | +58 % |
| Steiermark | 1.444 | 2.421 | +68 % |
| Oberösterreich | 1.724 | 2.905 | +69 % |
| Wien | 3.579 | 5.376 | +50 % |
Marktphasen: Boom, Korrektur und Erholung
Boomphase 2015–2022: Niedrigzinsen als Treiber
Das historisch niedrige Zinsniveau der EZB trieb die Nachfrage nach Wohneigentum massiv an. Österreich profitierte zusätzlich von starker Bevölkerungszunahme in städtischen Zentren – vor allem Wien, Graz, Salzburg und Innsbruck. Tirol verdoppelte seine Hauspreise allein durch den Tourismussog und die begrenzte Baufläche.
Korrekturrunde 2022–2024: EZB-Zinswende und KIM-Verordnung
Die EZB hob die Leitzinsen ab Juli 2022 auf 4,5 % an – ein Schock für den Immobilienmarkt. Gleichzeitig trat die österreichische KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung, BGBl. II Nr. 280/2022) in Kraft, die die Kreditvergabe streng regulierte: maximal 35 % Schuldendienstquote, mind. 20 % Eigenkapital. Die Folge: deutlich weniger Kaufabschlüsse 2023/24, Preiskorrekturen von 5–15 % je nach Region.
Erholung ab 2025: KIM-Auslaufen und sinkende Zinsen
Die KIM-Verordnung lief im Juni 2025 aus und wurde nicht verlängert. Die EZB begann ab Mitte 2024 mit Zinssenkungen. Diese Kombination belebt die Nachfrage stark: Wohnbaukredite stiegen 2025 um +47 % auf 16,7 Mrd. Euro. Laut OeNB-Wohnimmobilienpreisindex erreichte der Markt im Q1/2026 einen neuen Höchstwert.
Wichtiger Hinweis für Käufer 2026:
Der Wegfall der KIM-Verordnung erleichtert die Kreditaufnahme, erhöht aber auch den Wettbewerb um Objekte. Wer jetzt kauft, sollte auf eine solide Eigenkapitalbasis (mind. 20–25 %) und eine langfristige Fixzinsbindung setzen. Für standortspezifische Preise: Grundstückspreise je Gemeinde →
Teuerste und günstigste Bundesländer im Vergleich
Warum ist Wien so teuer?
Wien vereint alle Preistreiber auf engstem Raum: höchste Bevölkerungsdichte, stärkste Wirtschaftskraft, begrenztes Bauland und hohe Nachfrage durch Zuzug. Mit 5.376 €/m² (Haus) und 5.212 €/m² (Wohnung) ist Wien das teuerste Bundesland – aber mit großer Bandbreite zwischen Innerer Stadt (11.576 €/m²) und Simmering (3.533 €/m²). → Alle Wiener Bezirke im Detail
Warum ist Tirol so teuer?
Tirol hat sich zum teuersten Flächenbundesland entwickelt. Treiber sind die Kombination aus Tourismuspremium (Kitzbühel, Innsbruck, Zillertal), extrem begrenzte Baufläche durch Alpengeografie und hoher internationaler Nachfrage. Mit durchschnittlich 4.828 €/m² für Häuser und 444 €/m² für Grundstücke ist Tirol für heimische Käufer zunehmend schwer leistbar.
Burgenland und Steiermark: Günstigstes Wohnen
Burgenland (1.889 €/m²) und Steiermark (2.421 €/m²) bieten die günstigsten Einstiegspreise in Österreich. Besonders das südliche Burgenland und die Weststeiermark haben deutlich unter dem österreichischen Schnitt liegende Grundstückspreise – bei steigender Attraktivität durch Homeoffice-Trends und verbesserte Verkehrsanbindung.
Prognose 2026/2027: Wohin gehen die Preise?
Die kurz- bis mittelfristigen Aussichten sind positiv, aber regional differenziert:
- Wien & Vorarlberg: Weiterer Preisanstieg erwartet – hohe Nachfrage trifft begrenztes Angebot.
- Tirol & Salzburg: Premium-Lagen stabil bis steigend; günstigere Lagen mit Korrektionspotenzial.
- NÖ & OÖ: Moderate Aufwärtsbewegung, getrieben durch Speckgürtel-Nachfrage aus Wien und Linz.
- Steiermark & Kärnten: Günstige Einstiegspreise ziehen verstärkt Erstkäufer und Investoren an.
- Burgenland: Stärkstes Aufholpotenzial durch Homeoffice-Nachfrage aus Wien.
Die OeNB schätzt, dass der Markt nach der Überhitzungsphase wieder auf einem fundamental gerechtfertigten Niveau liegt – was nachhaltiges Wachstum statt spekulativer Blase signalisiert.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Österreich
Wie hoch ist der Immobilienpreis pro m² in Österreich 2026?
Im österreichischen Schnitt kostet ein Einfamilienhaus rund 3 614 €/m², eine Eigentumswohnung rund 3 831 €/m². Grundstücke liegen bei durchschnittlich 194 €/m² – mit enormer Bandbreite von unter 30 €/m² in ländlichen Burgenland-Gemeinden bis über 1.000 €/m² in Wien-Innenbezirken.
Welche Region in Österreich hat die günstigsten Immobilien?
Burgenland ist das günstigste Bundesland mit einem Hauspreis-Schnitt von 1.889 €/m². Innerhalb Österreichs finden sich die günstigsten Einzelgemeinden in der südlichen Steiermark, im Südburgenland und in Kärnten abseits der Tourismusorte – teilweise unter 50 €/m² Grundstück. Alle Gemeinden vergleichen: Grundstückspreise-Übersicht →
Was hat der Wegfall der KIM-Verordnung 2025 verändert?
Die KIM-Verordnung regulierte bis Juni 2025 die Kreditvergabe für Immobilienkäufe (max. 35 % Schuldendienstquote, 20 % Eigenkapital, max. 35 Jahre Laufzeit). Seit dem Auslaufen sind die Banken freier in der Kreditvergabe – was zu einem Anstieg der Wohnbaukredite um +47 % auf 16,7 Mrd. Euro (2025) geführt hat. Praktisch bedeutet das: Die Finanzierung wird für viele Käufer wieder leichter zugänglich.