Grunderwerbsteuer Österreich 2026: Sätze, Berechnung & Tipps
Wer in Österreich eine Immobilie kauft, zahlt neben dem Kaufpreis eine Reihe von Nebenkosten – die größte Einzelposition ist die Grunderwerbsteuer. Sie beträgt in Österreich 3,5 % des Kaufpreises und wird vom Finanzamt eingehoben. Dieser Ratgeber erklärt, wie die Steuer berechnet wird, wann Ausnahmen gelten und wie hoch die gesamten Nebenkosten beim Immobilienkauf ausfallen.
Für aktuelle Immobilienpreise nach Region: Immobilienpreise Österreich – alle Gemeinden & Bezirke.
Grunderwerbsteuer Österreich 2026: Sätze im Überblick
Der reguläre Steuersatz beträgt 3,5 % der Bemessungsgrundlage (in der Regel der Kaufpreis laut Vertrag). Abweichende Sätze gelten ausschließlich für Übertragungen unter nahen Angehörigen (Eltern, Kinder, Geschwister, Ehegatten, eingetragene Partner).
| Übertragungsart | Steuersatz / Tarif | Bemessungsgrundlage |
|---|---|---|
| Regulärer Kauf | 3,5 % | Kaufpreis (Gegenleistung) |
| Schenkung / Erbschaft Angehörige: bis 250.000 € | 0,5 % | Grundstückswert (§ 4 GrEStG) |
| Schenkung / Erbschaft Angehörige: 250.001–400.000 € | 2,0 % | Grundstückswert |
| Schenkung / Erbschaft Angehörige: über 400.000 € | 3,5 % | Grundstückswert |
| Land-/forstwirtschaftliche Grundstücke | 2,0 % | Einheitswert × 2 |
Berechnungsbeispiel: Kaufpreis 350.000 € → Grunderwerbsteuer = 350.000 × 3,5 % = 12.250 €. Dazu kommt die Grundbucheintragungsgebühr (1,1 % = 3.850 €), was zusammen 16.100 € nur für diese zwei Positionen ergibt.
Bemessungsgrundlage: Was zählt zum Kaufpreis?
Grundlage für die Grunderwerbsteuer ist die vertraglich vereinbarte Gegenleistung – also der Kaufpreis plus alle Leistungen, die der Käufer erbringt (z. B. übernommene Schulden, Ablöse für Inventar sofern nicht trennbar). Nicht Teil der Bemessungsgrundlage sind:
- Bewegliches Inventar (Küche, Möbel), wenn im Vertrag separat ausgewiesen
- Maklergebühren und Vertragserrichtungskosten
- Finanzierungskosten (Zinsen, Bankgebühren)
Bei unentgeltlichen Übertragungen (Schenkung, Erbschaft) ist der Grundstückswert nach § 4 GrEStG maßgeblich – dieser wird vom Finanzamt mittels Vergleichswertverfahren oder vereinfacht ermittelt.
Fälligkeit und Abfuhr der Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Unterfertigung des Kaufvertrags und ist innerhalb eines Monats nach Festsetzung durch das Finanzamt fällig. In der Praxis übernimmt dies der Notar oder Rechtsanwalt, der die Selbstberechnung durchführt und die Steuer direkt an das Finanzamt abführt – in der Regel zeitgleich mit der Grundbucheintragung.
Der Kaufpreis wird üblicherweise auf einem Treuhandkonto des Vertragserrichters geparkt und erst nach vollständiger Grundbucheintragung an den Verkäufer überwiesen.
Weitere Nebenkosten beim Immobilienkauf
Die Grunderwerbsteuer ist die größte, aber nicht die einzige Nebenkosten-Position. Als Faustregel sollten Käufer 8–12 % des Kaufpreises zusätzlich einplanen:
| Kostenart | Richtwert | Bei 350.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 12.250 € |
| Grundbucheintragungsgebühr | 1,1 % | 3.850 € |
| Vertragserrichtung (Notar/RA) | 1–2 % (mind. 1.000 €) | ca. 3.500–7.000 € |
| Maklergebühr (optional) | max. 3 % inkl. USt. | bis 10.500 € |
| Bankgebühren (Kredit) | 0,5–1 % | ca. 1.750–3.500 € |
| Gesamt (ohne Makler) | ca. 6–7 % | ca. 21.000–26.600 € |
Befreiungen und Ausnahmen
Das GrEStG sieht mehrere Befreiungen vor:
- Eigenheimbefreiung: Kein Grunderwerbsteuer-Stufentarif für Übertragungen des Hauptwohnsitzes bis zu 150 m² Wohnnutzfläche im Erbweg an Kinder (soweit der Einheitswert nicht überschritten wird).
- Umgründungsbefreiung: Einbringungen nach UmgrStG (z. B. GmbH-Gründung) können steuerfrei sein, wenn betriebliche Voraussetzungen erfüllt sind.
- Erwerb unter 1.100 €: Käufe unterhalb dieser Grenze sind steuerbefreit (Bagatellgrenze).
- Öffentliche Hand: Erwerbe durch Bund, Länder und Gemeinden für gemeinnützige Zwecke.
Maklergebühr in Österreich 2026
Seit dem Bestellerprinzip (1. Juli 2023) gilt in Österreich: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Bei Mietwohnungen zahlt damit meist der Vermieter. Beim Kauf hingegen gilt das Bestellerprinzip nicht – hier darf der Makler weiterhin von beiden Seiten bis zu je 3 % des Kaufpreises (inkl. USt.) verlangen, sofern beide Parteien den Makler beauftragt haben oder er als Doppelmakler tätig ist.
Steuertipp: Inventar separat ausweisen
Steuerlich günstig: Wird bewegliches Inventar (Küche, Einbauten) separat im Kaufvertrag ausgewiesen, reduziert sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Bei einer eingebauten Küche für 15.000 € spart das: 15.000 × 3,5 % = 525 € Grunderwerbsteuer. Wichtig: Die separate Ausweisung muss glaubwürdig und marktkonform sein.
Grunderwerbsteuer vs. Bundesländer – gibt es Unterschiede?
Nein. Die Grunderwerbsteuer ist eine Bundessteuer und gilt österreichweit einheitlich mit 3,5 %. Es gibt keine bundeslandspezifischen Unterschiede beim Steuersatz. Was sich unterscheidet, sind die Immobilienpreise selbst – und damit die absolute Steuerlast:
| Bundesland | Ø Hauspreis €/m² | GrESt bei 120 m² |
|---|---|---|
| Wien | ~5.000 €/m² | ~21.000 € |
| Salzburg | ~4.800 €/m² | ~20.160 € |
| Tirol | ~4.500 €/m² | ~18.900 € |
| Steiermark | ~2.800 €/m² | ~11.760 € |
| Burgenland | ~1.900 €/m² | ~7.980 € |
Die regionalen Preisunterschiede sind erheblich: In Wien zahlt man beim Hauskauf für 120 m² fast dreimal so viel Grunderwerbsteuer wie im Burgenland – allein wegen der unterschiedlichen Immobilienpreise.