Immobilienpreise Salzburg 2026: Alle Bezirke im Vergleich
Salzburg ist eines der teuersten Bundesländer Österreichs – und das schon seit Jahren. Mit einem Hauspreisschnitt von 4.766 €/m² und Wohnungspreisen von 4.968 €/m² liegt Salzburg österreichweit auf Platz 3 nach Wien und Vorarlberg. Dieser Artikel zeigt alle aktuellen Immobilienpreise Salzburg 2026 nach Bezirk, analysiert die Preisentwicklung seit 2015 und erklärt, welche Lagen noch leistbar sind.
Alle Preise basieren auf dem amtlichen Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria (Open Government Data, Stand 2025). Für interaktive Karten und Gemeindepreise: Immobilienpreise Salzburg – Übersicht nach Bezirk.
Immobilienpreise Salzburg 2026: Alle 6 Bezirke im Vergleich
Das Bundesland Salzburg gliedert sich in 6 Bezirke, die preislich weit auseinanderliegen: Von der Landeshauptstadt mit über 6.000 €/m² bis zum Lungau mit unter 3.000 €/m².
| Bezirk | Haus (€/m²) | Wohnung (€/m²) | Grundstück (€/m²) | Details |
|---|---|---|---|---|
| Salzburg (Stadt) | 6 167 | 5 114 | 1 345 | → Salzburg (Stadt) |
| Zell am See | 4 881 | 5 062 | 485 | → Zell am See |
| Hallein | 4 668 | 4 561 | 493 | → Hallein |
| Salzburg-Umgebung | 4 666 | 4 926 | 510 | → Salzburg-Umgebung |
| Sankt Johann im Pongau | 4 200 | 4 703 | 306 | → Sankt Johann im Pongau |
| Tamsweg | 2 984 | 2 623 | 129 | → Tamsweg |
Quelle: Statistik Austria, Immobilienpreisspiegel 2025 (Open Government Data). Alle Preise in €/m².
Salzburg-Stadt: Teuerster Wohnungsmarkt nach Wien
Der Bezirk Salzburg-Stadt ist mit 6.167 €/m² (Haus) und 5.114 €/m² (Wohnung) einer der teuersten Immobilienmärkte Österreichs. Treiber sind die internationale Bekanntheit als Mozartstadt und Tourismusdestination, die begrenzte Baufläche innerhalb des Stadtgebiets und die hohe Lebensqualität.
Grundstücke in Salzburg-Stadt kosten im Schnitt 1.345 €/m² – damit teurer als in vielen Wiener Bezirken. Aktuelle Grundstückspreise Salzburg Stadt →
Salzburg-Umgebung und Zell am See: Tourismusprämie
Salzburg-Umgebung (4.666 €/m²/Haus, 4.926 €/m²/Wohnung) und Zell am See (4.881 €/m², 5.062 €/m²) profitieren von der Nähe zur Landeshauptstadt bzw. von der Top-Lage als Ski- und Sommertourismusregion. Zell am See hat sich durch internationale Käufer (Deutschen, Niederländer, Skandinavier) zu einem besonders begehrten Investmentmarkt entwickelt.
Geheimtipp: Hallein und Pongau
Hallein (4.668 €/m²/Haus, 4.561 €/m²/Wohnung) bietet hervorragende Pendlerverbindungen nach Salzburg-Stadt bei 10–20 % günstigeren Preisen. St. Johann im Pongau (4.200 €/m²/Haus) ist der günstigste Weg in den Skisport-Tourismus – Bezirkshauptstadt des Pongau.
Tamsweg – Lungau: Günstigstes Wohnen in Salzburg
Der Bezirk Tamsweg (Lungau) ist mit 2.984 €/m² (Haus) und 2.623 €/m² (Wohnung) der günstigste Salzburger Bezirk – und liegt damit sogar unter dem österreichischen Schnitt. Der Lungau ist touristisch weniger erschlossen, bietet aber intakte Natur, niedrigen Leerstand und eine wachsende Akzeptanz als Remote-Work-Destination.
Preisentwicklung Salzburg: 2015–2026
Die Salzburger Immobilienpreise sind seit 2015 um 58 % gestiegen (Häuser: von 3.023 auf 4.766 €/m²). Damit liegt Salzburg zwar unter dem nationalen Spitzenreiter Tirol (+100 %), aber deutlich über Wien (+50 %).
| Jahr | Ø Salzburg Haus (€/m²) | Ø Salzburg Wohnung (€/m²) | Veränderung Haus |
|---|---|---|---|
| 2015 | 3.023 | – | Basisjahr |
| 2018 | ca. 3.700 | – | +22 % |
| 2021 | 4.864 | 4.646 | +61 % |
| 2022 | 5.333 | 4.950 | +76 % (Höchststand) |
| 2023 | 5.161 | 5.012 | –3 % (Korrektur) |
| 2024 | 4.974 | 4.926 | –4 % (Korrektur) |
| 2025 | 4.766 | 4.968 | –4 % / Stab. |
Interessant: Während die Hauspreise seit 2022 rückläufig sind, blieben die Wohnungspreise stabiler – 2025 sogar leicht über 2024. Das spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen in urbanen Lagen wider.
Was treibt die Salzburger Immobilienpreise?
- Tourismusprämie: Internationale Nachfrage treibt Preise in Salzburg-Stadt und Zell am See weit über das lokale Einkommensniveau.
- Begrenztes Bauland: Alpines Terrain schränkt die Neubaufläche massiv ein – besonders in der Stadtgemeinde Salzburg.
- Grenzpendler: Deutsche Arbeitnehmer pendeln aus dem Salzburger Umland ein und erhöhen die Nachfrage in Grenznähe.
- Uni-Stadt: Die Universität Salzburg und die Fachhochschulen erzeugen konstante Mieter- und Käufernachfrage.
- Institutionelle Anleger: Airbnb-Regulierungen in der Landeshauptstadt dämpfen Investoreninteresse etwas, bleibt aber hoch.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Salzburg
Ist Salzburg teurer als Wien?
Für Häuser ist Salzburg-Stadt (6.167 €/m²) teurer als der Wien-Schnitt (5.376 €/m²). Bei Wohnungen liegt Wien (5.212 €/m²) geringfügig über dem Salzburg-Schnitt (4.968 €/m²). Allerdings sind Wiener Spitzenbezirke (Innere Stadt: 11.576 €/m²) deutlich teurer als alles, was Salzburg zu bieten hat.
Lohnt sich der Immobilienkauf in Salzburg 2026?
Für Eigennutzer mit langer Haltedauer (10+ Jahre) ist Salzburg eine solide Wahl – besonders Salzburg-Umgebung und Hallein mit guter Stadtanbindung. Als Investment-Buy sollte man Zell am See (hohe Vermietbarkeit durch Tourismus) und Pongau-Gemeinden (Preis-Aufholpotenzial) prüfen. Für konkrete Gemeindepreise: Salzburg Bezirksübersicht →