Grunderwerbsteuer 2026: Alle Bundesländer im Vergleich

Wer in Deutschland eine Immobilie kauft, zahlt neben dem Kaufpreis auch Grunderwerbsteuer (GrESt). Sie entsteht nach § 1 GrEStG mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags und ist fällig, sobald das Eigentum übergeht. Schuldner ist grundsätzlich der Käufer – auch wenn der Verkäufer sie vertraglich mittragen kann. Je nach Bundesland liegt der Steuersatz zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Das bedeutet: Bei einem Haus für 500.000 € macht allein die Wahl des Bundeslandes einen Unterschied von bis zu 15.000 € aus.

Grunderwerbsteuer-Sätze aller 16 Bundesländer im Vergleich

Die folgende Tabelle zeigt die aktuellen Steuersätze und die daraus resultierenden Steuerbeträge für zwei typische Kaufpreise. Klicken Sie auf ein Bundesland für weitere Immobiliendaten.

Quelle: Bundesministerium der Finanzen, Stand 2026. Die Sätze können durch Landesgesetze geändert werden.

Historische Entwicklung: Vom Einheitssatz zum Steuerwettbewerb

Bis 2006 galt bundesweit ein einheitlicher Grunderwerbsteuersatz von 3,5 %. Mit der Föderalismusreform I erhielten die Bundesländer das Recht, den Satz eigenständig festzulegen. Was folgte, war ein schrittweiser Wettbewerb nach oben: Fast alle Bundesländer – mit Ausnahme Bayerns – haben seitdem ihren Satz erhöht, um Einnahmeausfälle durch andere Steuerreformen zu kompensieren.

Bayern blieb als einziges Bundesland konsequent beim historischen Ursprungssatz von 3,5 %. Das macht Bayern bei der Grunderwerbsteuer zu einem echten Ausreißer nach unten – auch wenn die Immobilienpreise dort die höchsten Deutschlands sind. Fünf Bundesländer haben inzwischen den Maximalsatz von 6,5 % erreicht: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen. Experten diskutieren, ob eine Rückkehr zu einem bundesweit einheitlichen (oder zumindest gedeckelten) Satz sinnvoll wäre, um den Immobilienerwerb zu erleichtern.

Was gehört zur Bemessungsgrundlage?

Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis laut notariellem Vertrag erhoben – also auf die Gegenleistung für das Grundstück und das darauf stehende Gebäude. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören:

• Bewegliche Einrichtungsgegenstände (Küche, Waschmaschine, Gartengeräte)
• Einbaumöbel, die nicht fest mit dem Gebäude verbunden sind
• Sonstige Inventar-Bestandteile, die separat ausgewiesen werden

Spartipp: Käufer und Verkäufer können Inventar in einer separaten Inventarliste aufführen und mit einem gesonderten Kaufpreis bewerten. Dieser Betrag wird dann von der Grunderwerbsteuer-Bemessungsgrundlage abgezogen. Das Finanzamt prüft solche Angaben allerdings kritisch: Die angegebenen Werte müssen marktüblich und belegbar sein (z. B. durch Rechnungen oder Gutachten). Überhöhte Inventarwerte gelten als Gestaltungsmissbrauch und werden vom Finanzamt korrigiert.

Ebenfalls steuerfrei sind Erschließungskosten, die der Käufer separat an die Gemeinde zahlt, sowie reine Maklercourtagen, wenn diese klar vom Kaufpreis abgegrenzt sind.

Wer muss keine Grunderwerbsteuer zahlen?

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht mehrere Befreiungstatbestände vor. Keine Grunderwerbsteuer fällt an bei:

• Erbschaft und Schenkung: Übertragungen von Todes wegen unterliegen nicht der GrESt (wohl aber ggf. der Erbschaft- und Schenkungsteuer).
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: Grundstücksübertragungen zwischen Eheleuten oder eingetragenen Lebenspartnern sind steuerfrei.
• Verwandte in gerader Linie (1. Grad): Das gilt für Übertragungen von Eltern auf Kinder und umgekehrt – also auch für den Kauf einer Immobilie von den eigenen Eltern.
• Kaufpreis unter 2.500 €: Bei einem sehr niedrigen Kaufpreis (z. B. symbolischer Grundstückskauf) entfällt die Steuer.

Wichtig: Diese Befreiungen gelten nur für direkte Übertragungen. Beim Kauf über Gesellschaften (GmbH, GbR) oder durch Anteilsübertragungen gelten besondere Regelungen (§ 1 Abs. 3 und 3a GrEStG), die eine sogenannte Share-Deal-Steuergestaltung einschränken.

Grunderwerbsteuer in der Gesamtrechnung der Kaufnebenkosten

Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Hinzu kommen:

• Notarkosten: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises
• Grundbuchkosten: ca. 0,3–0,5 % des Kaufpreises
• Maklerprovision: typischerweise 3,57 % je Seite (seit 2020 hälftig geteilt)

In Summe belaufen sich die Kaufnebenkosten je nach Bundesland auf 7 % bis 15 % des Kaufpreises. In einem Hochsteuer-Bundesland mit Maklerprovision können das bei 500.000 € Kaufpreis über 60.000 € sein – Geld, das vollständig aus Eigenkapital finanziert werden muss, da Banken Nebenkosten in der Regel nicht beleihen.