Bestandsmieten Deutschland 2026: Was Mieter zahlen

Wer Mietpreise in Deutschland vergleicht, trifft meist auf Angebotsmieten: die Preise, die Vermieter in Inseraten fordern. Doch was Millionen Mieter tatsächlich zahlen, ist oft deutlich weniger. Bestandsmieten – also die Mieten aus laufenden Mietverhältnissen – liegen im Bundesdurchschnitt rund 25 bis 30 Prozent unter den Angebotsmieten. Der Grund: Mietpreisbremse, gesetzliche Kappungsgrenzen und langjährige Verträge bremsen Mieterhöhungen. Wer seinen Mietvertrag nicht kündigt, zahlt meist deutlich weniger als jemand, der heute neu einzieht.

Diese Analyse wertet Bestandsmietdaten aus dem Deutschlandatlas des BBSR (2022) für 400 deutsche Landkreise und kreisfreie Städte aus und zeigt, wo die Lücke zwischen Bestands- und Angebotsmiete besonders groß ist.

Bestandsmieten im bundesweiten Überblick

Der bundesweite Durchschnitt der Bestandsmieten liegt bei 6,41 €/m². Wie bei fast allen Immobilienthemen zeigt sich ein deutliches Ost-West-Gefälle: Westdeutsche Kreise (ohne Berlin) erreichen im Schnitt 6,64 €/m², ostdeutsche Kreise kommen auf 5,4 €/m². Das Verhältnis beträgt damit rund 1.2 zu 1 – Westmieter zahlen also im Schnitt deutlich mehr für die laufende Miete, selbst wenn man die Angebotsmieten außer Acht lässt.

Besonders ausgeprägt ist die Differenz in Metropolregionen: In München, Frankfurt und Hamburg liegen die Bestandsmieten trotz Mietpreisbremse deutlich über dem Bundesdurchschnitt, weil auch ältere Mietverträge im Lauf der Jahre angepasst wurden und Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete in die Höhe treiben.

Die 10 teuersten Kreise nach Bestandsmiete

Die folgende Tabelle zeigt die Kreise mit den höchsten durchschnittlichen Bestandsmieten. Die Spitzenwerte konzentrieren sich erwartungsgemäß auf Bayern, Baden-Württemberg und die Stadtstaaten.

Die 10 günstigsten Kreise nach Bestandsmiete

Am günstigsten wohnen Bestandsmieter in strukturschwachen ländlichen Regionen, vor allem in Ostdeutschland. Wer dort bereits einen Mietvertrag hat, zahlt oft weniger als 5 €/m² – ein Wert, der in westdeutschen Ballungsräumen kaum noch vorstellbar ist.

Was erklärt die Mietunterschiede?

Die Höhe der Bestandsmieten hängt von drei Hauptfaktoren ab:

Kaufkraft und Einkommen: In Regionen mit hohen Löhnen – etwa im Münchner Umland oder im Rhein-Main-Gebiet – können und müssen Vermieter höhere Mieten verlangen. Mieter verdienen dort zwar mehr, der Anteil des Einkommens für die Wohnkosten ist dennoch oft hoch.

Leerstand und Angebot: Wo viele Wohnungen leer stehen, sinken die Mieten. Kreise mit Leerstandsquoten über 8 % – vor allem in Sachsen-Anhalt und Thüringen – haben entsprechend niedrige Bestandsmieten, weil Vermieter um Mieter konkurrieren müssen.

Zuzug und Abwanderung: Wirtschaftlich starke Regionen mit Bevölkerungswachstum (Süddeutschland, Hamburg, Berlin) verzeichnen kontinuierlichen Druck auf den Mietmarkt. Schrumpfende Regionen im ländlichen Osten hingegen erleben sinkende Nachfrage, was die Mietpreise dämpft.

Mietpreisbremse: Was sie bringt und wo sie gilt

Die Mietpreisbremse gilt seit 2015 in angespannten Wohnungsmärkten und begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie gilt in rund 400 Gemeinden, vor allem in Großstädten und Universitätsstädten. Für laufende Bestandsmietverträge ist nicht die Mietpreisbremse, sondern die Kappungsgrenze entscheidend: Vermieter dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % – in angespannten Märkten um höchstens 15 % – erhöhen.

In der Praxis bedeutet das: Wer seit vielen Jahren in derselben Wohnung wohnt, zahlt oft deutlich weniger als der Markt hergäbe. Bestandsmieten sind damit ein deutlich besserer Indikator für die reale Mietbelastung der Bevölkerung als die Angebotsmieten aus Inseraten – die ja nur die Preise für Neuverträge widerspiegeln.