Wohnungsneubau nach Landkreis 2026: Wo wird noch gebaut?
Deutschland diskutiert seit Jahren über den Wohnungsmangel – doch wie verteilt sich der Neubau tatsächlich über die Landkreise? Die Kennzahl fertiggestellte Wohnungen je 10.000 Einwohner (Jahr 2022) zeigt, wo der Wohnungsbau funktioniert und wo er faktisch zum Stillstand gekommen ist. Bundesweit lag dieser Wert im Schnitt bei 29.9 Wohnungen je 10.000 Einwohner – die Spanne zwischen dem aktivsten und dem passivsten Kreis ist jedoch enorm.
Die Daten umfassen zwei Gebäudetypen: EZFH (Ein- und Zweifamilienhäuser) und MFH (Mehrfamilienhäuser und Wohnheime). Beide zusammen ergeben die Neubaurate gesamt. Ein hoher EZFH-Anteil ist typisch für ländliche Wachstumsregionen; ein hoher MFH-Anteil kennzeichnet städtisch geprägte Kreise mit verdichtetem Geschosswohnungsbau.
Die 20 aktivsten Neubauregionen Deutschlands
Die folgende Tabelle zeigt die 20 Landkreise mit der höchsten Neubaurate (gesamt je 10.000 EW, 2022), aufgeschlüsselt nach EZFH und MFH. Klicken Sie auf einen Kreis für weitere Immobiliendaten.
| # | Landkreis | Bundesland | Gesamt je 10.000 EW | EZFH | MFH |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Straubing | Bayern | 111,3 | 12,0 | 99,3 |
| 2 | Regensburg | Bayern | 87,7 | 7,2 | 80,5 |
| 3 | Friesland | Niedersachsen | 75,5 | 31,7 | 43,8 |
| 4 | Landau in der Pfalz, kreisfreie Stadt | Rheinland-Pfalz | 72,7 | 11,6 | 61,1 |
| 5 | Memmingen | Bayern | 69,8 | 17,7 | 52,1 |
| 6 | Straubing-Bogen | Bayern | 68,3 | 49,2 | 19,1 |
| 7 | Neu-Ulm | Bayern | 67,3 | 17,5 | 49,8 |
| 8 | Ammerland | Niedersachsen | 65,2 | 27,8 | 37,4 |
| 9 | Wiesbaden, Landeshauptstadt | Hessen | 65,0 | 10,5 | 54,5 |
| 10 | Emsland | Niedersachsen | 64,9 | 39,0 | 25,9 |
| 11 | Nordfriesland | Schleswig-Holstein | 64,8 | 36,7 | 28,1 |
| 12 | Kelheim | Bayern | 64,3 | 31,1 | 33,2 |
| 13 | Ingolstadt | Bayern | 64,1 | 11,6 | 52,5 |
| 14 | Deggendorf | Bayern | 63,5 | 29,1 | 34,4 |
| 15 | Fürth | Bayern | 63,0 | 6,2 | 56,8 |
| 16 | Harburg | Niedersachsen | 62,9 | 24,7 | 38,2 |
| 17 | Cloppenburg | Niedersachsen | 62,7 | 42,1 | 20,6 |
| 18 | Havelland | Brandenburg | 61,4 | 31,6 | 29,8 |
| 19 | Offenbach am Main, Stadt | Hessen | 60,6 | 2,8 | 57,8 |
| 20 | Biberach | Baden-Württemberg | 60,5 | 33,9 | 26,6 |
Hinweis zur Methodik: Die Neubaurate je 10.000 Einwohner erlaubt einen fairen Vergleich zwischen kleinen und großen Kreisen. Absolute Fertigstellungszahlen bevorzugen bevölkerungsreiche Kreise; die einwohnerbezogene Rate zeigt dagegen, wo relativ zum Bedarf am meisten gebaut wird. Datenquelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Bautätigkeitsstatistik 2022.
Straubing: Der Sonderfall mit 99,3 MFH je 10.000 EW
Straubing (kreisfreie Stadt, Bayern) führt das Ranking mit großem Abstand an – und das ist erklärungsbedürftig. Die gesamte Neubaurate von 111,3 je 10.000 EW setzt sich aus lediglich 12,0 EZFH und bemerkenswerten 99,3 MFH je 10.000 EW zusammen. Ein derart hoher MFH-Wert deutet auf ein einzelnes Großprojekt im Geschosswohnungsbau hin – etwa eine neue Wohnsiedlung, ein Studentenwohnheim oder ein gefördertes Wohnungsbauprojekt, das in einem Jahr fertiggestellt wurde.
Dasselbe Muster zeigt sich in Regensburg (87,7 gesamt, davon 80,5 MFH), Landau in der Pfalz (72,7 gesamt, 61,1 MFH) und Wiesbaden (65,0 gesamt, 54,5 MFH). In diesen Städten dominiert der Geschosswohnungsbau, weil Bauland knapp und teuer ist und Wohnraumbedarf durch Zuzug und steigende Haushaltszahlen entsteht. Studentenstädte wie Regensburg haben zudem eine strukturell hohe Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen.
EZFH-Hochburgen: Niedersachsen und Bayern führen beim Einfamilienhaus
Ein ganz anderes Bild ergibt sich beim Einfamilienhausbau. Die Top-5-Kreise nach EZFH-Rate sind:
| # | Landkreis | Bundesland | EZFH je 10.000 EW |
|---|---|---|---|
| 1 | Straubing-Bogen | Bayern | 49,2 |
| 2 | Cloppenburg | Niedersachsen | 42,1 |
| 3 | Emsland | Niedersachsen | 39,0 |
| 4 | Nordfriesland | Schleswig-Holstein | 36,7 |
| 5 | Donau-Ries | Bayern | 35,5 |
Cloppenburg und Emsland (beide Niedersachsen) stechen besonders hervor. Diese Kreise im westlichen Niedersachsen gehören zu den Regionen Deutschlands mit der höchsten Eigenheimquote und der stärksten Tradition des Einfamilienhausbaus. Historisch sind hier landwirtschaftlich geprägte Gemeinden mit starker katholischer Kirchenbindung und einem ausgeprägten Wunsch nach Wohneigentum für die eigene Familie gewachsen. Günstige Grundstückspreise, ausreichend Platz und eine stabile Bevölkerungsentwicklung begünstigen weiterhin den Neubau von Einfamilienhäusern.
Nordfriesland (Schleswig-Holstein) punktet ebenfalls – hier dürfte neben der Eigenheimtradition auch der starke Zuzug durch Küstenlagen und Tourismuswirtschaft eine Rolle spielen. Straubing-Bogen (Bayern), der Umlandkreis der gleichnamigen Stadt, zeigt mit 49,2 EZFH je 10.000 EW den höchsten bayerischen Wert – ein Zeichen dafür, dass das Umland wächst, während die Stadt selbst Geschosswohnungsbau betreibt.
Wo kaum noch gebaut wird: Strukturschwache Kreise mit Neubau nahe null
Am anderen Ende der Skala stehen Kreise, die im Jahr 2022 faktisch keinen Neubau verzeichneten:
- Sonneberg (Thüringen): 0,0 je 10.000 EW
- Stendal (Sachsen-Anhalt): 1,7 je 10.000 EW
- Frankenthal (Pfalz), kreisfreie Stadt (Rheinland-Pfalz): 3,3 je 10.000 EW
- Wuppertal, Stadt (Nordrhein-Westfalen): 4,7 je 10.000 EW
- Elbe-Elster (Brandenburg): 4,7 je 10.000 EW
Sonneberg in Thüringen verzeichnete im Messjahr null fertiggestellte Wohnungen je 10.000 Einwohner. Stendal in Sachsen-Anhalt kommt auf 1,7. Diese Zahlen sind kein statistischer Ausreißer, sondern Ausdruck einer strukturellen Realität: In Regionen mit hohem Wohnungsleerstand und sinkender Bevölkerung gibt es keinen wirtschaftlichen Anreiz zu bauen. Bestehende Leerstände drücken die Mietpreise auf ein Niveau, das Neubau unwirtschaftlich macht. Wer dennoch baut, riskiert, gegen leer stehende Bestandsgebäude anzutreten.
Das ist aus volkswirtschaftlicher Sicht ein Problem: Nicht nur, dass kein neuer Wohnraum entsteht – es wird auch nicht in die energetische Modernisierung oder in barrierefreie Wohnformen investiert. Der Bestand altert, ohne dass ein Marktsignal zur Erneuerung gesetzt wird. Regionen wie Stendal oder Sonneberg sind damit in einem Kreislauf gefangen: keine Nachfrage, kein Neubau, kein Qualitätsanstieg, keine Attraktivität für Zuzug.
Zusammenhang mit Binnenwanderung: Kreise mit hoher Neubaurate sind häufig dieselben, die auch hohe Zuzugsraten verzeichnen. Wohnungsneubau folgt der Nachfrage – und Nachfrage folgt dem Zuzug. Die Karte des Wohnungsbaus in Deutschland ähnelt damit stark der Karte der Binnenwanderung: Bayern, Niedersachsen und vereinzelte westdeutsche Wachstumsstädte gewinnen; viele ostdeutsche Kreise verlieren auf beiden Ebenen gleichzeitig.
Fazit: Die Schere öffnet sich weiter
Die Neubaudaten zeigen eine tiefe regionale Spaltung des deutschen Wohnungsmarkts. Wachstumsregionen – vor allem in Bayern, Niedersachsen und einzelnen westdeutschen Städten – bauen weiter, teils sehr aktiv. Strukturschwache Regionen, insbesondere in Sachsen-Anhalt und Thüringen, kommen auf nahezu null. Dabei ist der nationale Wohnungsmangel real: Laut Bundesbauministerium fehlen in Deutschland mehrere hunderttausend Wohnungen – aber eben nicht dort, wo Leerstände herrschen, sondern in den Zuzugsregionen.
Das bedeutet: Subventionen oder Baupflichten, die gleichmäßig über das Land verteilt werden, verfehlen das Ziel. Sinnvoller wäre eine gezielte Förderung des Neubaus genau dort, wo die Nachfrage tatsächlich vorhanden ist – und eine gleichzeitige Bestandsstrategie für schrumpfende Regionen, die nicht auf Neubau, sondern auf Sanierung und Rückbau setzt.
Wer wissen möchte, wie hoch der Wohnungsleerstand in Ostdeutschland konkret ist, findet in unserem Vertiefungsartikel eine Analyse der Leerstandsquoten nach Kreisen.