Kaufkraft vs. Immobilienpreise 2026: Erschwinglich?

Ein Baulandpreis von 200 €/m² klingt günstig. Doch ob er es wirklich ist, hängt davon ab, was die Menschen vor Ort verdienen. In einem Kreis mit 20.000 € Kaufkraft pro Einwohner entsprechen 200 €/m² einer deutlich höheren relativen Belastung als in einem Kreis mit 40.000 € – wo selbst 300 €/m² noch erschwinglich wirken könnten. Der Erschwinglichkeitsindex macht diesen Unterschied sichtbar: Er teilt den Baulandpreis (€/m²) durch die lokale Kaufkraft (in Tausend Euro pro Einwohner). Je niedriger der Index, desto günstiger ist der Erwerb im Verhältnis zum lokalen Einkommensniveau. Der bundesweite Durchschnitt liegt bei 10,1.

Diese Analyse kombiniert Baulanddaten aus Destatis (2024) mit Kaufkraftdaten aus dem Deutschlandatlas des BBSR (2023) für 392 deutsche Kreise und kreisfreie Städte.

Methodik: Kaufkraft und Immobilienpreise im Verhältnis

Der Erschwinglichkeitsindex berechnet sich als:

Index = Baulandpreis (€/m²) ÷ Kaufkraft (Tsd. €/Einwohner)

Ein Wert von 5 bedeutet: Der Baulandpreis entspricht dem 5-fachen der lokalen Kaufkraft pro Einwohner (in Tausend Euro). Niedrige Werte signalisieren günstiges Verhältnis, hohe Werte relative Teuerung. Als Datenquellen dienen die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse (aggregiert durch Destatis, Berichtsjahr 2024) für Baulandpreise sowie der Deutschlandatlas 2023 des BBSR für die verfügbare Kaufkraft je Einwohner auf Kreisebene. Der Index ist ein grober Richtwert und ersetzt keine individuelle Finanzierungsplanung.

Die 10 erschwinglichsten Kreise

Die folgende Tabelle zeigt die Kreise, in denen das Verhältnis aus Baulandpreis und Kaufkraft am günstigsten ist. Klicken Sie auf einen Kreis für vollständige Immobiliendaten.

Die 10 am wenigsten erschwinglichen Kreise

Am anderen Ende des Rankings finden sich Kreise, in denen die Baulandpreise die lokale Kaufkraft weit übersteigen. Es sind dies vor allem die Speckgürtel der großen Wirtschaftszentren – München, Frankfurt und Stuttgart –, wo die Nachfrage das Angebot seit Jahren übersteigt.

Was der Index zeigt

Die erschwinglichsten Kreise liegen fast ausnahmslos in strukturschwachen Regionen: ländliches Ostdeutschland, Teile des Saarlandes oder des nördlichen Niedersachsens. Niedrige Baulandpreise treffen hier auf moderate Kaufkraft – das Verhältnis ist günstig. Doch das bedeutet nicht automatisch, dass diese Regionen attraktiv für Käufer sind: Fehlende Infrastruktur, dünnes Jobangebot und anhaltende Abwanderung können Immobilien in solchen Kreisen zu einem Risikoinvestment machen.

Die teuersten Lagen konzentrieren sich auf das Münchner Umland sowie die Regionen Rhein-Main (Frankfurt, Wiesbaden, Main-Taunus-Kreis) und Stuttgart. Dort ist die Kaufkraft zwar hoch, die Baulandpreise steigen jedoch deutlich schneller als die Einkommen – der Erschwinglichkeitsindex verschlechtert sich kontinuierlich. In diesen Regionen war ein Eigenheim bereits vor zehn Jahren teuer; heute ist es für Durchschnittsverdiener ohne erhebliches Eigenkapital kaum noch realistisch.

Fazit für Käufer

Der Erschwinglichkeitsindex ist ein nützlicher erster Filter – aber "erschwinglich" lässt sich nicht am Index allein festmachen. Die individuelle Lebenssituation entscheidet: Wer Familie in der Region hat, kann auch in einer strukturschwachen Gegend glücklich werden. Wer auf ein gutes Schulangebot, kurze Pendlerwege oder städtische Infrastruktur angewiesen ist, muss tiefer in die Tasche greifen.

Die Verbreitung von Home-Office hat die Gleichung seit 2020 verändert: Erstmals ist für viele Berufsgruppen die Entfernung zum Arbeitsplatz kein K.O.-Kriterium mehr. Das hat Nachfrage und Preise in manchen bislang günstigen Kreisen spürbar angehoben – und die besten Indexwerte verschieben sich damit laufend. Wer heute kauft, sollte prüfen, ob die günstigen Kreise im Ranking noch wirklich günstig sind oder ob die Preise bereits nachgezogen haben.